Задачник дачника / Журнал "Коммерсантъ Деньги"

02.04.2007

С момента вступления в силу упрощенной процедуры оформления прав собственности на землю (дачной амнистии) прошло более полугода, что позволяет подвести первые итоги. С одной стороны, амнистия помогла многим землевладельцам оформить в собственность участки без затяжного хождения по инстанциям. С другой — выявилось несколько проблем, связанных не только с законодательными пробелами, но и с тем, что принято называть российским менталитетом. О типичных ошибках дачников и способах их избежать рассказывают Мария Глушенкова и Денис Владиславлев.

Торжество бездорожья

Напомним, что с 1 сентября 2006 года вступил в силу федеральный закон, предусматривающий упрощенную процедуру оформления прав собственности на земельные участки и строения. Теперь достаточно предоставить в регистрационную палату любой правоустанавливающий документ владения на земельный участок, который когда-либо был получен, кадастровый план земельного участка (при его оформлении государственными органами проверяется лишь отсутствие пограничных споров) и декларацию, которая оформляется лично собственником и в которой указываются все находящиеся на участке строения и их назначение (хозяйственные постройки, гараж и т. п.). И это все. На основании этих документов оформляется ваше право собственности на заявленный земельный участок и строения.

К чему привело введение упрощенной схемы оформления, лучше всего показать на примере обычного садового товарищества. Как известно, садовое товарищество по определению предусматривает соблюдение не только частных интересов, но и общественных. К сфере общественных интересов относятся, например, дороги, которые проектировались с учетом возможности разъезда и разворота машин, а также пожарные проезды, пожарные пруды, детские площадки и т. д.

До вступления в силу дачной амнистии помимо государственных актов, в соответствии с которыми земли выделялись конкретным людям, предусматривался генеральный план садового товарищества, в котором все эти дороги, проезды, пожарные пруды и прочее были четко прописаны. И до последнего времени оформление земельных участков строилось таким образом, что границы участка, который выдавался человеку, соотносились с границами и конфигурацией генерального плана товарищества. В случае расхождения границы должны были быть одобрены не только соседями (и в качестве контроля — председателем садового товарищества), но еще и главным архитектором района, который подтверждал, что пожарные проезды и прочие общественные земли не пострадают.

Теперь сложилась следующая ситуация: в законе прописано, какие документы нужны, чтобы оформить участок в собственность, но понятие генерального плана никак не обозначено. То есть о соотношении земельных участков с генпланом закон о дачной амнистии ничего не говорит. И большинство обладателей земельных участков не только воспользовались этим для оформления участков с уже прихваченной землей, но и в срочном порядке бросились прирезать со всех сторон общественные земли к своим участкам.

Надо сказать, что максимальную площадь такого "прихвата" устанавливают органы местного самоуправления и субъекта РФ. Она составляет в среднем половину от площади земельного участка по документам. То есть если человек укладывается в установленные законом рамки и у него нет пограничных споров, то земельные органы не имеют права отказать ему в оформлении прав собственности на землю. Все, что не запрещено, разрешено. Здесь оказался именно такой случай: все объездные дороги, все пруды, детские площадки — в общем, все общественные земли можно прирезать.

Как известно, в случае с перепланировкой квартир российское законодательство очень четко ограничивает действия собственника, касающиеся, в частности, несущих стен. Здесь же, по сути, идет перепланировка садового товарищества, где все несущие элементы попросту срубаются.

Возникает, конечно, вопрос, почему соседи разрешают, к примеру, прирезать кусок дороги. Все очень просто: действует принцип "ты мне — я тебе". Соседи, прирезая куски общественных земель, подписывают документы баш на баш. При этом часто соседи прихватывают куски общественных земель с одной стороны, например, дороги, то есть действуют, грубо говоря, сообща. А поскольку речь идет об общественных землях, а не о захвате частных владений, вопросы "прихвата" решаются нашими гражданами быстро.

Чем такая ситуация может закончиться, нетрудно себе представить. Например, соседи, чьи дома стоят в ряд на одной улице, подписали друг другу документы об отсутствии каких-либо претензий и споров, и дорога, от которой отрезали все (или каждый), оказалась сужена до размеров, не допускающих проезда пожарной машины. И вдруг происходит пожар в любом из этих домов, и из-за невозможности приезда пожарных он сгорает. Перспектива подачи судебного иска к одному или ко всем землевладельцам, чьи участки оказались препятствием на пути пожарной машины, по мнению юристов, крайне туманна, если не сказать безнадежна. Поскольку при оформлении все (или каждый) давали согласие на "ликвидацию" дороги, кто именно должен нести в таком случае ответственность, абсолютно неясно. Соответственно, когда вышеуказанным образом земельные участки будут оформлены в собственность, оспаривать их конфигурацию и соответствие каким-либо пожарным или санитарным нормам будет очень тяжело, практически невозможно, ведь все эти действия не входят в противоречие с законом о дачной амнистии.

Первое, что можно порекомендовать, чтобы исключить подобные ситуации: садовое товарищество должно выработать некую адекватную позицию. Причем реальной преградой общественно опасному расширению земельных участков станет не только решение, принятое на общем собрании и указанное в протоколе, но и оформление в собственность общественных земель самим садовым товариществом как юридическим лицом.

Общественные земли оформляются так же, как и любой земельный участок, от имени садового товарищества этим занимается его председатель. Тогда участникам садового товарищества не надо будет ломать голову, как будет выглядеть инфраструктура садового товарищества через пару лет. Не пострадают и конкретные землевладельцы — в случае будущей купли-продажи участка на его стоимости качество инфраструктуры отразится в лучшую сторону. А на сегодняшний день ситуация складывается так, что участок лучше приобретать в коттеджном поселке, где строительство ведется в соответствии с генпланом.

Доплата за жадность

Дачная амнистия сподвигла многих землевладельцев воспользоваться упрощенной процедурой оформления прав собственности. Значительную активность проявили малообеспеченные землевладельцы, у которых до сих пор не было материальной возможности расширить свои угодья.

Однако один важный момент как-то выпал из общего поля зрения. Несколько позабытым остался тот факт, что когда землевладельцы оформляют право собственности, они приобретают еще и обязанности — в частности, по уплате земельного налога (см. справку). И если в начале амнистии в землеустроительные компании устремился поток радостных пенсионеров, оформляющих земельные участки в собственность, то теперь наблюдается обратная картина, поскольку люди стали получать счета из налоговой инспекции и хвататься за голову.

Выяснилось, что если при оформлении участка с "прихватом", вероятнее всего, преград вы не встретите, то отказаться от захваченной земли не так-то просто. Дело в следующем. Поскольку налоговые ставки устанавливаются органами местного самоуправления, а налоговые сборы идут в бюджет района, местные органы власти заинтересованы, чтобы физлица оформляли земельные участки в собственность. Обратная процедура раздела на нужные и ненужные земли чрезвычайно сложна, поскольку земельный участок уже сформирован.

Чтобы вернуть первоначальный вид земельному участку, нужно произвести раздел, то есть пройти новую процедуру межевания. Нужно сформировать проект раздела, утвердить его в архитектурном ведомстве, сформировать новое межевое дело на раздел, внести данные о том, что из одного участка сформированы два, в государственный земельный кадастр, получить свидетельства на эти участки и от одного из них отказаться. Понятно, что обратная процедура потребует немало времени, сил и средств, поэтому рассчитывать все возможные преимущества и недостатки увеличения земельного участка имеет смысл заранее.

Черный лес

Большинство садовых товариществ граничат с лесными массивами. Памятуя о дачной амнистии, многие дачники, чьи земельные участки примыкают к лесу, решили воспользоваться уникальной возможностью и прихватить лесной кусок, а некоторые из них даже возвели там какие-либо строения. Но дело в том, что за границами садового товарищества начинают действовать совершенно другие законы, а право собственности непосредственно на лесной фонд оформляется даже не на уровне субъектов федерации, а на уровне Российской Федерации, и оформить его можно только государственными актами, а не решением органов местного самоуправления. Кроме того, прихваченный участок за пределами садового товарищества может уже принадлежать другому собственнику, который точно никаких земель вам просто так не отдаст.

Такой земельный участок оформить целиком нельзя. Все, что находится за пределами садового товарищества, оформляется отдельным участком. Процедура оформления такого "прихвата" принципиально более сложная, чем стандартная процедура оформления земли. Предостережение здесь одно: на лесной фонд дачная амнистия не распространяется, и те, кто запланировал что-то прихватить и построить трехэтажный дом на таком участке, доказывая, что всю жизнь им пользовался, имеют все шансы получить большие проблемы с оформлением земли. Наверное, в нашей стране слово "никогда" в подобных случаях употреблять не стоит, но по закону оформить такой "прихват" можно только после прохождения сложнейшей процедуры. Без согласования границы такого земельного участка с лесхозом нет никаких шансов поставить его на кадастровый учет.

Это касается не только обладателей участков, граничащих с лесом, но и покупателей, которым демонстрируют участки с прихваченным лесным массивом, успокаивая тем, что дачная амнистия все покроет, поэтому можно смело покупать и спокойно оформлять право собственности.

Домашняя заготовка

Дачная амнистия предлагает не только упрощенный порядок оформления прав собственности на землю, но и упрощенную регистрацию строений. Землеустроительная компания выезжает на место, производит геодезическую съемку всех строений, заносит их в кадастровый план, человек заполняет соответствующие заявления и анкету и декларирует их. В соответствии с дачной амнистией кадастрового плана как технического документа достаточно, чтобы оформить на вас право собственности на землю и дом. Однако в случае любой дальнейшей сделки с этой недвижимостью вам понадобится технический паспорт на строение, который делает бюро технической инвентаризации (БТИ). БТИ никак не связано с землеустроительной компанией, его представители делают техническую инвентаризацию по своей методике, отличной от геодезической съемки, производимой землеустроительной компанией. В результате конфигурация и размеры строений в кадастровом плане и в техническом паспорте могут различаться.

До начала действия дачной амнистии землеустроительная компания брала технический паспорт на стадии формирования землеустроительного дела и сверяла его с результатами геодезической съемки, технический паспорт входил в состав землеустроительного дела, то есть кадастровый план и технический паспорт приводились в соответствие до оформления права собственности. Теперь, пользуясь упрощенной процедурой оформления строений, люди стали сначала регистрировать право на землю и только потом в случае проведения сделки оформлять технический паспорт на строение. Это может привести к следующему: при расхождении кадастрового плана и технического паспорта на строение придется заново проводить межевание, поскольку нужно будет вносить изменения в кадастровый план. То есть, по сути, нужно будет проходить процедуру оформления заново — начиная с геодезической съемки.

Такие сюрпризы, возникающие в момент заключения сделки купли-продажи, когда дорога не только каждая копейка, но и каждая минута, вряд ли кого-то обрадуют. И прежде всего вашего покупателя. Поэтому дачникам, планирующим продажу участка, имеет смысл делать технический паспорт в БТИ одновременно с постановкой на учет в кадастровый план, а не пытаться сэкономить, подвергая себя риску.

Мера указания

И напоследок небольшая деталь. В рамках кампании по оформлению права собственности на землю все чаще стали возникать судебные споры. И здесь встречаются большие проблемы в части, касающейся определения границ земельного участка как объекта спора. Это связано с качеством экспертизы, которой оперирует суд в конкретном спорном разбирательстве. Как правило, суд назначает в качестве экспертов по земле бывших сотрудников БТИ. Квалификация такого эксперта может быть под вопросом — то, что суд с ним работает уже 20 лет, ничего не гарантирует.

В результате к исполнению порой принимается судебное решение, где фигурирует измеренный рулеткой участок, у которого все стороны волшебным образом становятся прямыми, а все углы 90°. Про координирование расположения земельного участка на местности речь вообще не идет. Соответственно, когда начинаются попытки исполнить решение суда, выясняется, что это невозможно: участок имеет другую конфигурацию, нежели в схеме, прилагающейся к решению.

Например, недавно в Подмосковье после девятилетнего (!) судебного разбирательства было принято решение о разделе земельного участка площадью около 20 соток между пятью наследниками бывшего владельца. При попытке исполнить решение суда оказалось, что участку не хватает 1,5 сотки, то есть экспертом была неправильно определена даже площадь разделяемой земли.

Чтобы избежать подобных коллизий, рекомендуется подавать ходатайство о назначении своего эксперта либо ходатайствовать о назначение дополнительного эксперта со стороны спорящих сторон. Это решит проблему на стадии разбирательства — принимая решение, суд будет опираться на представленные экспертами документы, в которых вы будете уверены.

Следите также за тем, чтобы суд в своем решении не только признал ваше право на земельный участок, но и утвердил границы вашего земельного участка, координаты которых предварительно измерены экспертом согласно действующей технологии межевания. Только тогда вы будете избавлены от повторного обращения в суд и от новых споров, которые могут возникнуть при вынужденном уточнении границ участка при межевании.

Какие налоги платит землевладелец

По действующему законодательству физические лица--собственники земли облагаются земельным налогом, а также в случае сделки купли-продажи налогом на доходы физлиц (НДФЛ). В последнем случае если физлицо владеет земельным участком более трех лет, то оно может воспользоваться имущественным налоговым вычетом, который равен стоимости реализуемого имущества, то есть НДФЛ не выплачивается. Если лицо владело недвижимым имуществом менее трех лет и его стоимость превышает 1 млн рублей, при совершении сделки выплачивается НДФЛ.

Алена Яковлева, ведущий консультант по праву аудиторско-консалтинговой группы "Финэкспертиза": "На данный момент участники садовых товариществ, которые не оформили право собственности на участок, оплачивают только целевые взносы в правление своего товарищества. Земельный налог в данном случае не взимается, поскольку он предусмотрен только для собственников. Пока полного реестра с перечнем всех земельных участков нет, а в некоторых садовых товариществах нет и кадастровой стоимости земель, налог с обладателей таких земель не взимается. Если же физлицо оформляет право собственности на участок, налог взимается исходя из кадастровой стоимости земли, которая определяется органами Роснедвижимости. Каждое муниципальное образование устанавливает свою налоговую ставку, не превышающую 0,3% кадастровой стоимости земли, но, как правило, эта ставка приближена к максимальной. Сейчас кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается исходя из стоимости ненамного ниже рыночной. При оформлении участка в собственность это нужно учитывать. Например, в Московской области максимальная ставка для шести соток превышает 1700 рублей в год, а в некоторых субъектах это может быть 22 копейки. Поскольку земельные отношения по обороту частной земли только-только начинают формироваться, а кадастровая стоимость подлежит периодическому пересмотру, налоговое обременение будет расти. Впрочем, как и стоимость участка".