Участок в другом измерении/ Журнал "КоммерсантЪ"

01.06.2015

Чем грозит землевладельцам массовый кадастровый учет

С 1 июня должны были начаться массовые кадастровые работы, в результате которых могли быть урезаны участки тех собственников, кто не зарегистрировал их за свой счет. Однако пока те, кто не поспешил с оформлением, не пострадали: не только размер их участков не меняется, но еще и налоги они не платят. И не будут платить, пока власти не найдут средства на комплексные кадастровые работы.

Квитанция за испуг

Неделю назад в Рузском районе Московской области дачники в одном из СНТ застали на улице группу товарищей с теодолитами. Геодезисты, не прекращая работ, предлагали собственникам земельных участков заплатить по 2 тыс. руб. Дачники-активисты решили выяснить, что это за ансамбль кадастровой самодеятельности, и оказалось, что заказчиком работ выступает СНТ. Требование о постановке на учет садовому товариществу предъявили в кадастровой палате Рузского района. Там предупредили, что, если дачи не будут поставлены на кадастровый учет, товарищество может нарваться на крупный штраф. Садоводы находятся на земле сельскохозяйственного назначения, а в этом году были внесены поправки в КоАП РФ, увеличивающие штрафы за нецелевое использование земель с 10-20 тыс. до 100-700 тыс. руб. и до 1 млн руб. В СНТ решили обойтись малой кровью, отдав 500 тыс. руб. за проведение кадастровых работ (250 участков).

К запугиванию землевладельцев, которые игнорируют желание властей провести полноценный учет и заполнить пробелы Государственного кадастра недвижимости, чиновники прибегали и раньше. Однако по отношению к дачникам и садоводам в активную фазу процесс перешел не так давно. В декабре 2014 года в федеральный закон о "Государственном кадастре недвижимости" от 2007 года была внесена новая глава — "комплексные кадастровые работы". С 1 января 2015 года муниципальные власти получили возможность выступать заказчиками проведения комплексных кадастровых работ (ККР) на территории одного или нескольких кадастровых кварталов, для уточнения границ земельных участков, а также установления местоположения зданий.

Собственников пугают, что в процессе уточнения границ они могут потерять до 10% земельного участка (такая возможность предусмотрена). Однако ничего не мешает оспорить результаты проведенных кадастровых работ. Более того, согласование местоположения границ участков при выполнении ККР будет осуществляться специальной комиссией, которые должны быть созданы при проведении таких работ. "То есть в ходе осуществления ККР у собственников и других правообладателей будет реальная возможность представить свои письменные возражения относительно местоположения границ своих участков, опираясь на имеющиеся в наличии документы. А в случае возникновения земельного спора у заинтересованного лица всегда есть возможность обратиться в суд",— говорит генеральный директор ГУБ МО БТИ Владимир Денисов.

В апреле на Форуме кадастровых инженеров в правительстве Московской области заместитель директора департамента недвижимости Минэкономразвития РФ Вячеслав Спиренков заявил, что вся требуемая нормативная база для начала проведения ККР будет готова к 1 июня. "Технически все готово уже сейчас",— отмечает Денисов. Однако ни в Минэкономразвития, ни в правительстве Московской области не могут ответить, когда и с каких территорий начнется проведение этих работ.

Как поясняет областной министр имущественных отношений Андрей Аверкиев, инициаторами проведения комплексных кадастровых работ должны выступать муниципалитеты. А чиновники пока ждут, когда будет утвержден порядок определения общего объема средств федерального бюджета на субсидирование ККР, который еще окончательно не известен. "Было бы целесообразно дождаться данного документа, так как на его основе будут распределяться средства по регионам",— говорит Аверкиев.

Бездонный кадастр

Кадастровые работы нужны для создания Государственного кадастра недвижимости (ГКН), поскольку на его базе данных рассчитывает налоги ФНС. Однако на создание ГКН уже выделялись средства из федерального бюджета — задача по формированию кадастра была возложена на Минэкономразвития и подведомственный ему Росреестр в рамках федеральной целевой программы "Создание системы кадастра недвижимости" и ее подпрограмм на 2006-2012 годы.

Объем финансирования из федерального бюджета составил тогда почти 43 млрд руб. В середине июня 2013 года Счетная палата и ФСБ, проводившие проверку реализации ФЦП Росреестром, обнаружили, что ГКН нет, а финансовые нарушения на сумму 23,9 млрд руб. есть. Кроме того, зафиксировано нецелевое расходование бюджетных средств на сумму 2,5 млрд руб.

Как установила проверка аудиторов Счетной палаты, чиновники Росреестра заключали госконтракты с фирмами, которые не имели соответствующих лицензий, несколько раз списывали расходы на одни и те же цели или оплачивали невыполненные работы. При этом часть контрактов была отдана российской фирме, одним из учредителей которой был американский гражданин и по совместительству член совета директоров Фонда геопространственной разведки США.

Еще один громкий скандал разразился, когда выяснилось, что из-за несогласованных действий ведомства с Минобороны и ФСБ при размещении данных на портале Росреестра были опубликованы строго секретные сведения. Не дожидаясь результатов проверки заместителя главы Росреестра, Сергей Сапельников, курировавший деятельность IT-департамента, скрылся, как считается, в США, несмотря на то, что имел доступ к гостайне. В 2013 году представители СКР сообщили, что чиновник будет объявлен в международный розыск. Однако в базе данных разыскиваемых Интерполом на данный момент его нет.

В создание ГКН вкладывались и дачники. В 2006 году был принят закон о "дачной амнистии", позволивший владельцам домов и земельных участков зарегистрировать недвижимость по упрощенной схеме — без обмера, инвентаризации и оформления технических паспортов. Как следствие, дачники платили за проведение межевания из своего кармана. Причем, несмотря на установленную законодательством оплату таких работ (в Московской области это 450 руб. за сотку), платили по рыночным ценам — в среднем для дачников 8-15 тыс. руб. за небольшой участок.

Сейчас речь идет о том, чтобы провести ККР и с третьей попытки добиться достоверной базы данных. "Конечно, это неправильно. Но сейчас это, по сути, единственный способ исправить огромный массив ошибок, которые понаделали во время предыдущих кадастровых работ",— считает заместитель генерального директора по развитию ООО "Агентство недвижимости "Истра-Город"" Геннадий Савинов. Отличие только в том, что теперь пополнить ГНК предполагается уже за счет бюджетов всех уровней. "Очевидно, что у многих муниципалитетов денег на это нет",— говорит Денисов.

Демпинговые войны

Какой объем финансирования требуется для проведения комплексных кадастровых работ, ответить никто не может. Однако, проанализировав информацию с сайта госзакупок, "Деньги" пришли к выводу, что кадастровые работы стоят не так дорого, как это пытаются доказать чиновники.

По данным сайта госзакупок, Министерство имущественных отношений Московской области регулярно выступает заказчиком кадастровых работ. Стоимость многих контрактов на кадастровые работы начинается с 120-150 тыс. руб., например, за участок в 40 га. В электронных аукционах участвует до десяти компаний, в результате начальная стоимость контракта порой снижается кратно. По итогам одного из недавних заказов Минимущества на проведение кадастровых работ начальная стоимость контракта — 1,78 млн руб.— была снижена в результате торгов до 178 тыс. руб.

Заметную часть подобных аукционов выигрывают региональные игроки. "Рынок схлопнулся даже в Московской области. Что говорить о регионах, где кадастровые инженеры уже лебеду едят",— не удивляется руководитель Центра развития недвижимости РУМБ Денис Владиславлев. "Мы пару раз пытались участвовать в этих аукционах. Они зачем-то дробят заказы на мелкие куски. В результате цена обеспечения заявки превышает стоимость самих работ",— рассказывает руководитель ООО "Азимут" Владимир Костеша.

Аверкиев согласен, что электронный аукцион не способствует выбору компетентного исполнителя по сложным видам работ. "Главным критерием выбора победителя при проведении электронного аукциона остается цена. Нетрудно представить, каким будет качество выполнения работ в результате масштабного демпинга",— говорит он.

Ошибки на местах

Недавно Счетная палата опубликовала данные проверки результативности администрирования земельного налога в Московской и Рязанской областях в 2012-2013 годах. Как следует из отчета аудиторов, муниципальные образования в Подмосковье не осуществляют надлежащего учета земельных участков, их площади и границ, а также контроля над тем, как и кем они используются. При сопоставлении баз данных ГКН и ЕГРП данные по 232 тыс. земельных участков в области из 2,3 млн не совпадают по кадастровым номерам (то есть 10%). По 20 тыс. земельных участков данные ЕГРП не сопоставимы ни с одной записью в базе данных ГКН (в том числе по 17,5 тыс. участков права были зарегистрированы, при этом их статус в ГКН значился как "архивный" или "аннулированный").

При этом данные Кадастровой палаты по МО по общей площади всех зарегистрированных в ГКН земельных участков расходятся с оценками Росстата настолько, что на 65,4% превышают общую площадь самой Московской области. Все это приводит к искажению результатов оценки. Но именно от нее зависит налог.

"Деньги" уже писали, что опротестовать оценку стоит минимум 40 тыс. руб. В ходе проверки аудиторами были выявлены многочисленные случаи, когда кадастровая стоимость соседних участков с одинаковым видом использования в одном кадастровом квартале отличается в несколько раз. И это типично для всех регионов страны.

Исправлять ситуацию власти планируют очень просто: в Московской области в 2015 году вырастет земельный налог. 22 мая зампред Московской областной думы Никита Чаплин сообщил, что в последний раз оценку региональных земель проводило в 2013 году федеральное БТИ. В результате чего были выявлены ошибки оценки 50 тыс. участков. Недооценка этой земли достигала, по мнению властей Московской области, 20-70%.

В результате, по данным, представленным и. о. областного министра по имущественным отношениям Владиславом Мурашовым, налоговая нагрузка на физлиц в 2015 году при ставке в Подмосковье 0,3% кадастровой стоимости объекта для собственников 10 соток под ИЖС вырастет на 35% — до 9 тыс. руб., если земля расположена ближе чем в 60 км от МКАД, и на 40% — до 3 тыс. руб., если дальше. Для собственников земель в СНТ рост налога составит соответственно 50% (3 тыс. руб.) и 60% (1,2 тыс. руб.). Впрочем, власти рекомендовали 18 муниципалитетам снизить ставку налога из-за массовых жалоб о завышенной кадастровой цене и ввели ряд льгот.

В такой ситуации заниматься регистрацией прав на участок, которые никем не оспариваются, как минимум нелогично. "Выигрывают до сих пор люди с синими свидетельствами о регистрации. То есть те, кто не повелся ни на какие угрозы властей и не стал ничего регистрировать",— уверен Владиславлев. Начало комплексных кадастровых работ, если таковые начнутся, вы точно не пропустите. "Муниципалитеты должны будут проинформировать о начале выполнения ККР через СМИ, на своих официальных сайтах и на информационных щитах, расположенных на территории проведения работ",— говорит Денисов. А исполнители будут обязаны направлять извещения о начале выполнения ККР по адресам обладателей объектов недвижимости.

В практическую реализацию и успех ККР эксперты не верят, уверяя, что сама идея хорошая, но в теории, на практике же исправление границ одного участка, повлечет за собой исправление других. "Половина земельных участков уже стоит на учете. Половина нет. Я не представляю, как сейчас это можно сделать: у меня зарегистрированы права собственности на 10 соток. И что, мне сделают 9,9 сотки? Тогда получается, что у меня будет несоответствие правоустанавливающих документов в ЕГРП",— говорит Костеша. И главное, нет гарантий, что тотальное межевание земли будет сделано правильно: исполнители то будут те же.