Спорный участок / Коммерсант "Банк". Приложение

05.06.2008

Кредит на покупку земельных участков можно оформить всего в нескольких банках. Это объясняется не только непопулярностью этой услуги у заемщиков, но и высокими рисками, на которые банки пока не готовы идти. Ситуацию усугубляют сложности с оформлением земельных участков и отсутствие оценочных компаний.

Земельные наделы

Кредит на покупку земельных участков сегодня присутствует в продуктовой линейке всего нескольких банков. Но и они стараются максимально подстраховать себя, ужесточая условия для заемщиков. Кредит на покупку земельного участка считается высокорискованным продуктом. Он выдается на меньший срок и с большим первоначальным взносом, чем кредиты по стандартным программам на покупку квартиры.

Кредит на покупку земельного участка выдают Московский кредитный банк (МКБ) и банк "Зенит". В МКБ кредит можно оформить на 15 лет, при этом из собственных средств заемщик должен внести как минимум 25% стоимости земельного участка. Участок приобретается в Московской (не далее 75 км от МКАД), Тульской и Рязанской областях. В зависимости от формы подтверждения дохода ставки для заемщика составят от 13,5 до 15% в валюте или от 14 до 15,5% в рублях. При этом сумма кредита не может превышать $800 тыс., а площадь земельного участка должна быть как минимум шесть соток.

В банке "Зенит" максимальная сумма кредита меньше — для Москвы и Московской области не более $600 тыс. Кредит может быть оформлен максимум на пять лет, и заемщик должен внести в качестве первоначального взноса 30% стоимости участка. Процентная ставка по этому займу составит для физического лица от 12,5% в долларах и от 14% в рублях.

Впрочем, тем, у кого уже есть в собственности земельный участок, на банковском рынке предлагаются кредиты и под залог участка на строительство загородного дома.

В частности, по условиям кредита Банка Москвы, который выдается как в рублях, так и в иностранной валюте, срок кредитования доходит до 30 лет. В Московском регионе минимальная сумма кредита составит от $15 тыс. Заемщик может получить максимум 80% от стоимости участка. В зависимости от желаемой суммы и срока кредитования процентные ставки составят 12,9-13,9% в рублях, 10-11,5% в долларах и 10,3-11,45% в евро.

Кредит можно оформить и в экзотической валюте — 8,5-10% в швейцарских франках, 6,95-8,1% в японских иенах. Правда, срок кредитования в японских иенах ограничен: нужно успеть до 15 июля 2008 года.

Банк Москвы принимает в залог даже участки, на которых находятся недостроенные дома. Это важно, поскольку в других банках дело обстоит иначе: они требуют, чтобы на земельном участке не было никаких строений. А значит, фактически любая хозяйственная постройка может стать поводом для отказа в кредите.

Земельные фантомы

Оформляя кредит на покупку земельного участка, заемщик сталкивается с тяжелым и долгим оформлением документов. Банки пока готовы кредитовать только земли поселений. Если участок относится к другой категории земель, заемщику придется документально переводить его в категорию поселений.

Фактически банк требует предоставить два основных документа — свидетельство о праве собственности на земельный участок и кадастровый план объекта. Причем в кадастровом плане должны содержаться данные обследования объекта не раньше чем за год до предоставления кредита. Заемщикам также стоит убедиться в том, что данные, фигурирующие в документе, соответствуют реальным параметрам участка. Проверять нужно даже правильность адреса, чтобы не стать владельцем не того участка, на который пал выбор.

По оценке земельного правового центра РУМБ, не менее 50% земельных участков, которые учтены в земельном кадастре и на которые оформлены документы, относятся к другой категории землепользования. Это означает, что любой договор с такими документами может быть признан недействительным.

"Был случай, когда по просьбе банков проводилась проверка документов и выяснилось, что половина из них не просто не соответствует действительности — они поддельные",— рассказывает директор земельного правового цента РУМБ Денис Владиславлев. "Половина строений на участке была снесена, а новые построены с серьезными нарушениями землепользования. Банкам решить такую проблему практически невозможно. Да и уровень квалификации экспертов оценочных компаний, которые могли бы помочь в разрешении данной проблемы, чаще всего оставляет желать лучшего".

С этим мнением соглашается большинство участников рынка, которые единодушно считают одной из основных проблем земельной ипотеки отсутствие опыта в оценке земельных участков самих землеустроительных оценочных компаний.

"Для оценки земельного участка сначала нужно провести топографическую съемку местности. Дальше данные из государственного земельного кадастра накладываются на съемку для определения соответствия границ земельного участка землепользованию. Затем нужно определить, не входит ли часть земельного участка в охранную зону, нет ли ограничений, накладываемых градостроительной документацией. Необходимо согласовать подземные и наземные коммуникации, проходящие по земельному участку, с эксплуатирующими их службами. Весь процесс растягивается на полтора-два месяца",— говорит Денис Владиславлев.

Однако найти похожий по всем параметрам участок довольно трудно, поэтому стоимость в оценочном альбоме может оказаться как не в пользу банка, так и не в пользу заемщика. "Оценочные компании в большинстве случаев не выезжают на местность, а просто подсчитывают статистику проведенных сделок по району и затем высчитывают среднюю стоимость одной сотки в данной местности и умножают ее на площадь земельного участка",— объясняет Денис Владиславлев.

Таким образом, и заемщик, и банк получают актив, ликвидность и стоимость которого вызывают сомнения.

Земля крестьянам

Вячеслав Новиков, заместитель генерального директора по развитию группы компаний "Мультиброкер": "Если немного утрировать ситуацию на рынке ипотеки, то ее краткое описание можно свести к знакомому многим определению Владимира Ленина — "революционная ситуация". Конечно, в этом есть доля шутки, но давайте применим ленинское определение к рынку ипотеки. Итак, "верхи" не хотят предлагать простые и понятные большинству клиентов продукты, говорить с клиентом на его языке. "Низы" не могут понять, в чем разница между предложениями банков, сориентироваться в цепочке ипотечной сделки и даже понять, что вообще такое финансовый продукт (клиенты вообще-то покупают продукты в магазинах)"

Сейчас объемы кредитования земельных участков чрезвычайно малы. По оценкам участников рынка, только 1% покупаемых земельных участков приобретается с помощью ипотеки. Наращиванию темпов кредитования не способствуют даже рост цен на земельные участки и настоятельные советы экспертов активнее вкладывать деньги в покупку земли. В этом есть и вина самих кредитных организаций. Если банк заподозрит, что в документации есть какие-то неточности, ему проще отказать клиенту, чем помочь урегулировать правовые проблемы.

Все дело в том, что кредитование земельных участков может нести банку не только выгоду, но и грозить убытками. Как правило, заемщики покупают земельные участки для строительства дома. Они будут в него вкладывать деньги, и в результате у банка в залоге окажется не только земельный участок, но и построенный дом. Однако, с другой стороны, в зоне приобретения участка могут построить автомагистраль. В таком случае цена участка упадет и в залоге у банка окажется неликвидный актив.

Развитие земельного кредитования тормозится и ситуацией на ипотечном рынке в целом. В условиях кризиса ликвидности банкам невыгодно не только выводить на рынок программы земельного кредитования, но и развивать даже основное ипотечное направление, которое требует от кредитора существенных и длинных средств. Таким образом, прогнозировать резкий рост предложения кредитов на землю в ближайшей перспективе не приходится.

Ипотека находится на стыке двух рынков — финансового и строительного. Актуальность и острота жилищной проблемы в России сыграли с ипотекой плохую шутку: в результате активной кампании вокруг доступной ипотеки в обществе сложились неоправданно завышенные ожидания. При этом между доступной ипотекой и доступным жильем никак нельзя ставить знак равенства: при нынешнем ограниченном объеме строительства доступность ипотеки увеличивает спрос и, как следствие, цену товара.

С другой стороны, радует, что факторы, сдерживающие развитие ипотеки в России, одновременно оказывают положительное влияние в долгосрочной перспективе — не только спасают рынок от повторения американского кризиса, но и избавляют от ненужного ажиотажа, что закладывает основы действительно эффективной ипотеки, в том числе земельной.