Приемы против слома / Журнал "Коммерсантъ Деньги"

15.02.2010

Развития истории с "Речником" ждут не только собственники домов, но и заинтересованные ведомства: прецедент, созданный в поселке, может привести в движение лавину судебных дел по всей России, по которым необходимо принимать резкие и болезненные решения. И поскольку суд — единственная инстанция, где можно бороться за свое имущество, идти туда надо подготовленным.

Сносный год

В начале этого года в Москве стали сносить дома в поселке "Речник". Репортажи с места событий показывали, как крушат красивые коттеджи, некоторые жители поселка утверждали, что их лишают единственного жилья. Чуть позднее в публичных теледебатах местный префект Олег Митволь, в чье ведение в прошлом году попал многострадальный поселок, объявил сроки нового тендера на "бульдозерные работы" и отметил, что "Речник" — первая ласточка среди территорий, где планируется снос незаконных строений.

Вероятно, очередную жертву "бульдозерных работ" определят уже очень скоро. Столичная служба судебных приставов готовит снос 18 незаконных построек напротив поселка "Речник" на Карамышевской набережной. В Московской области та же картина. К примеру, по решению Московского областного суда, вынесенному в конце января этого года, собственникам коттеджей в дачном кооперативе "Ягодка-1" Одинцовского района надлежит снести дома, "самовольно построенные в охранной зоне газопровода высокого давления".

Стоит сказать, что когда власти решили разобраться с этими поселками, то стали действовать совершенно формально, по букве закона. Думается, собственники подобных объектов не могли не понимать, что строительство на их участках ведется незаконно. Когда в поселке "Речник" людям давали земельные участки, им разрешили заниматься садоводством — именно так был обозначен легитимный вид использования этих земель. Такое использование не предусматривает капитального строительства, только возведение щитовых домиков. Сама планировка садоводства не предполагает, что люди там будут жить.

Члены потребительско-садоводческого кооператива "Ягодка-1" возводили свои жилые и хозяйственные строения "в нарушение проекта застройки в непосредственной близости от газопровода". Необходимого согласования с "Мострансгазом", в аренде у которого находится этот газопровод, садоводами получено не было. По какой причине жители этих поселков не смогли раньше решить проблему правовой защиты своей собственности — вопрос риторический.

Снос домов в поселке "Речник" — горячая тема не только в СМИ, но и в профессиональной среде. Ключевым здесь является вопрос, будут ли наши граждане наконец жить по закону и кто будет следить, чтобы закон соблюдался. Действия исполнительной власти показали, что в борьбе с незаконным строительством она неэффективна. Предписания органов Архстройнадзора, Ростехнадзора, прокуратуры игнорируются. Более того, эти ведомства не горят желанием участвовать в разбирательствах, поскольку они могут принять вид затяжного противостояния.

Между тем "Речник" — это прецедент. И хотя наша судебная система не является прецедентной, все юристы хорошо знают, что большинство судей перед вынесением вердикта по тому или иному делу анализируют судебную практику.

Верный путь

Можно долго доказывать, что суды в нашей стране пристрастны, коррупционны и безграмотны, однако в ряде случаев это единственная инстанция, способная разрешить спорную ситуацию. Самое главное — за судом стоит аппарат исполнения судебных решений.

Например, сосед установил на своем участке электрогенератор, работающий на сжиженном газе, и этот агрегат может взорваться, взрыв снесет половину поселка. А другой сосед построил гараж на газопроводе, в результате чего газовщики обещают отключить газоснабжение поселка. Что делать, когда в ответ на претензии вам отвечают, что собственник может свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим земельным участком? Нужно просто идти в суд.

"Довольно часто судебные тяжбы, связанные с объектами недвижимости, начинаются, когда люди пытаются разделить общую собственность на доли,— рассказывает член Адвокатской палаты города Москвы, адвокат московской коллегии адвокатов Ю.КОН Дмитрий Рябов.— Например, ряд наследников пытаются получить права на земельный участок с учетом того, что ранее эта земля принадлежала одному человеку, которого уже нет. Если между ними нет согласия (а бывает, что часть земельного участка принадлежит государству или есть какой-то самозахват и все это осложнено наличием самовольных построек), другого выхода, кроме как идти в суд, не существует. Другой массив судебных тяжб связан с последствиями заключения различных сделок, при совершении которых не были учтены интересы заинтересованных лиц (недееспособные граждане, дети)".

Резкий рост количества разбирательств спровоцировала так называемая дачная амнистия, объявленная государством. В данном случае законодатель попросту не учел специфики ряда видов разрешенного использования, титулов на землю (постоянное, бессрочное пользование, пожизненно наследуемое владение), которые существовали раньше. Теперь, по словам специалистов, такие вопросы, как постановка на кадастровый учет, утверждение границ, раздел наследственного имущества, не укладываются в формулировки закона о дачной амнистии.

"Сейчас в судебной практике встречается масса коллизионных дел, связанных с так называемой дачной амнистией, когда суды не знают, как применить те или иные нормы,— говорит преподаватель кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова, адвокат Дмитрий Хаустов.— Например, что применять при приватизации земельных участков собственниками зданий, если они унаследовали эти строения?

Вот представьте: вам переходит по наследству дом, но не целиком, а частично. До этого между наследниками сложился порядок, при котором независимо от долей в доме участок использовался поровну. Вместе с тем по завещанию у вас доля в доме — 30%, а 70% принадлежит вашему родственнику или вообще постороннему лицу. Как оформить земельный участок в такой ситуации, если есть спор между сособственниками дома? Земельный кодекс говорит: по фактическому пользованию либо по долям в наследстве. Соответственно, суды совершенно по-разному эти нормы и применяют. В действующем законодательстве эта проблема однозначно не решена".

Есть и совсем анекдотические истории. "Один человек (назовем его Иванов) решил оформить право собственности на дом и земельный участок, для чего собрал все документы, прошел все инстанции, а документы отправил на регистрацию,— рассказывает один из руководителей регистрационной палаты, пожелавший остаться неназванным.— По дороге домой Иванов встретил соседа, который заметил, что старания были напрасны, так как зарегистрировать собственность теперь проще простого: по дачной амнистии. Недолго думая, буквально на следующий день Иванов пошел и воспользовался упрощенным порядком регистрации прав: заполнил декларацию на дом. Не принять новое заявление сотрудник регистрационной палаты не имеет права. В результате регистрационная палата выдала господину Иванову два разных свидетельства на дом. Получилось, что он является владельцем участка, на котором находятся два строения. Парадокс ситуации в том, что отменить правоустанавливающие документы может только суд, и только при наличии оснований. Суд находится в замешательстве: для отмены законных документов требуется основание, а здесь оба документа совершенно законны. Собственно, этот процесс и привел к нам Иванова. Кстати, если бы он решил в третий раз прийти в регистрационную палату, то мог бы получить еще одно свидетельство — с тремя домами на участке. И так до бесконечности".

Отметим: это история из регистрационной палаты, официального органа власти. Большое количество споров в судах касается ситуаций, когда объект недвижимости полностью или частично оказывается за пределами земельного участка. Незаконное строение (или его часть), попавшее на ваш участок, снести бульдозером можно, но с узаконенным объектом этого сделать нельзя, придется решать проблему по-другому. Другая многочисленная категория споров — несоответствие официального местоположения границы между земельными участками (по данным Государственного кадастра недвижимости) фактическому землепользованию. И хотя государство разрешило органам кадастрового учета уточнять местоположение границ земельного участка, такие действия возможны только при отсутствии спора и при изменении площади каждого земельного участка не более чем на 10%.

Если на вашем участке оказалась часть узаконенного соседского строения, в суд идти можно, но не требуйте там нереального, например признания незаконным объекта, уже проведенного через регистрационную палату

Правила и исключения

Во всех перечисленных выше случаях суд — единственный верный вариант выхода из ситуации. Например, если на ваш участок попала часть узаконенного соседского строения, в суд идти можно, но не следует требовать там невозможного, например признания незаконности объекта, который уже зарегистрирован в регистрационной палате. Если объект узаконен, тот факт, что находится он на чужом участке, основанием для признания этого объекта незаконным не является. Другое дело, если собственник такого объекта или каких-либо коммуникаций ограниченно пользуется вашим участком, тогда он должен это оплачивать.

Здесь нужно обращаться в суд с иском о наложении сервитута, что позволит получать деньги с соседа за пользование вашей землей. Из стандартной судебной практики следует, что наложение сервитута возможно, когда на ваш участок попала незначительная часть чужого объекта. Если же узаконенное соседское строение оказалось на вашем участке либо полностью, либо большей частью, суды часто классифицируют это как аренду.

В обоих случаях вы, как собственник, сможете получать деньги в счет оплаты. Однако аренда является полноценным пользованием, и суд может обязать вас произвести раздел участка, чтобы заключить договор только на его часть. Полученный по итогам судебного разбирательства сервитут либо договор аренды должен быть зарегистрирован в регистрационной палате. Если суд накладывает на ваш участок сервитут, в кадастре выделяется соответствующая часть участка и прописывается, что именно имеет право делать на ней плательщик.

Когда оформление прав на участок или объект недвижимости, умышленно или нет, затягивается различными ведомствами, суд порой также оказывается единственной инстанцией, которая может решить ваш вопрос быстро. В ведомствах есть внутренние инструкции, указания, которые отношения к основным законодательным актам не имеют, но могут привести просителя в отчаяние. В суде же вопрос можно решить независимо ни от каких инструкций, исходя из буквы закона.

Однако бывают ситуации, когда обращаться в суд смысла нет. Скажем, пять-шесть наследников делят земельный участок размером 2 сотки. Раздел такого рода не укладывается ни в какие градостроительные нормы и в любом случае будет произведен с нарушениями. Как правило, сторон, довольных результатом, здесь не бывает. Именно поэтому подобные суды длятся десятилетиями.

Другой вариант, при котором суд не сможет помочь,— отсутствие предмета спора. Два соседа поспорили о 20-метровой территории между их участками. Однозначно трактуемых документов, из которых следовало бы, кто из них прав, не было. Как и у многих, у этих людей на руках были только садовые книжки и технические паспорта на строения (как потом выяснилось, поддельные). Эксперты нашли генплан поселка 15-летней давности, но тем не менее действующий. И по перекресткам дорог, которые никогда не меняли своего местоположения, посадили спорные участки на генеральный план.

Выяснилось, что, согласно генплану, эти участки граничат, но не западной и восточной сторонами, как в реальности, а северной и южной — настолько они отошли от начальных границ при землепользовании. Более того, один из домов находился вообще за пределами своего земельного участка. Суд в иске отказал, а соседи быстро договорились, чтобы не создавать себе проблем в связи с открывшимися многочисленными нарушениями с каждой стороны.

Суд да дело

Когда компромисс недостижим и обращение в суд неизбежно, минимизировать денежные затраты и время, которые придется потратить на процесс, можно только теоретически. Например, несмотря на то, что исковое заявление пишется в свободной форме, резулятивную часть (где истец формулирует, что именно он просит у суда), как показывает практика, может грамотно изложить только специалист по спорам такого рода. "Обратиться у нас в суд с абсолютно справедливым вопросом, но без помощи юриста, к сожалению, дело, обреченное на провал,— уверен Дмитрий Хаустов.— И здесь вопрос не в том, что граждане не смогут разобраться в правовой сути проблемы, а в том, что отечественное процессуальное законодательство настолько зарегламентировано, что разбирательство, как правило, уходит не в выяснение существа судебного спора, а в процедуру: сроки, формы, пошлины, извещения, явки и пр. Иными словами, в настоящее время российский судебный процесс представляет собой не арену для объективного и беспристрастного разрешения спора, а шахматную доску, победу на которой одерживают те, кто лучше знает, как правильно ходят фигуры".

Когда исковое заявление составлено неправильно или неточно, есть риск получить решение, которое невозможно будет исполнить. Случается, что сами инициаторы разбирательства невольно загоняют суд в тупик. Так, одна семья долгие годы владела участком в 60 соток на правах бессрочного пользования. На участке был построен дом, часть которого была продана постороннему человеку. Новый собственник счел, что, поскольку он является владельцем части дома, ему должна принадлежать и часть земельного участка. Недолго думая, новый собственник (а было это в лихие 90-е) пошел в органы местного самоуправления. Там некий чиновник нашел закон, упоминавший, что при бессрочном пользовании участок тем не менее находится в собственности государства. Не задумываясь, в каком объеме он может воспользоваться данным обстоятельством, чиновник выпустил административный акт о том, что новый собственник получает права на 10 соток. При этом раздел участка не был произведен: чиновник не мог этого сделать.

Таким образом, у владельцев земельного участка на руках остался правоустанавливающий документ на весь участок, а новый собственник получил документ, где на данном конкретном участке в его владении также фигурировало 10 соток. Первым делом для этого разбирательства суду требовалось проведение экспертизы. Эксперт констатировал, что общая площадь спорного участка в действительности составляет не 70, а лишь 60 соток. То есть истцам было необходимо свой иск уточнить и настаивать на разбирательстве, какие из документов являются правомерными, а какие нет. Тем не менее истцы захотели, чтобы суд подтвердил их право на участок в 70 соток, которого не существует. Судебное разбирательство по этому случаю идет уже больше десяти лет.

Отметим, долгий суд может сильно ударить по карману спорщиков. Например, средняя цена одного дня пребывания в суде представителя (юриста) составляет порядка 5 тыс. руб. Бывает, что помимо этих затрат представитель работает за результат. В случае положительного исхода "гонорар успеха" составляет порядка 100 тыс. руб.

Очень часто во время судебного разбирательства требуется проведение экспертизы. И такая экспертиза будет стоить порядка 40-60 тыс. руб. в несложных случаях. Если же обратиться в компанию, которая занимается межеванием, и зафиксировать реальное положение дел перед обращением в суд, можно запросто снизить затраты раза в четыре. Больше того, на эту экспертизу можно будет ссылаться в исковом заявлении, что изначально прояснит суду картину происходящего. Таким образом, можно уменьшить не только расходы, но и время судебного разбирательства, так как земельная экспертиза — дело довольно долгое. Если спорный момент возник, когда межевание оказалось еще не закончено, то суду можно предоставить уже имеющиеся технические документы. В таком случае не надо даже будет делать дополнительную экспертизу, а когда суд вынесет решение, можно продолжить процесс межевания уже с ним.

Если соседи не оспаривают того, что нарушили границы вашего участка, но при этом не хотят или по каким-то причинам не могут найти время на уточнение границ, судебный процесс может быть очень быстрым — порядка полутора месяцев. Вообще, самым разумным решением в земельных спорах является достижение мирового соглашения. "Мировое соглашение можно оформить быстро при наличии согласия сторон по всем существенным вопросам,— говорит Дмитрий Рябов.— А если мировое соглашение не будет исполняться, можно опять же пойти в суд и принудить другую сторону его исполнять, то есть придать ему обязательную силу. По сути, мировое соглашение — это не просто договор, а сделка, утвержденная судом. Там будет описано, кто что должен делать, кто чем владеет и в каких долях".

Между тем известные всем сложность и долгосрочность споров об объектах недвижимости часто сводят интерес граждан к защите своих прав к нулю. Однако государство само постоянно попадает в собственноручно созданные юридические ловушки. И не надо думать, что в нашей стране заложниками несовершенства законодательства оказываются только частные собственники.

"Был такой парадоксальный случай,— рассказывает Дмитрий Хаустов.— Администрация одного из районов Московской области незаконно приватизировала земельный участок лесного фонда в пользу гражданина Шахраманьяна, который впоследствии решил этот участок официально перепродать. Во всех инстанциях ему отказали, и гражданин пошел в суд. Суд вынес решение о признании права собственности указанного гражданина на эту землю. Плюс в тексте судебного решения судья умудрился переформулировать категорию этой земли: вместо земель лесного фонда, не подлежащих нахождению в частной собственности, он без каких-либо оснований обозначил категорию земель населенных пунктов. А надо сказать, что все населенные пункты располагались от этого участка на расстоянии более 5 км. Да и смешно было говорить о каком-то населенном пункте, при том что площадь участка была меньше 1 га.

Роснедвижимость отказалась исполнять это судебное решение со ссылкой на то, что законодательство о кадастре недвижимости не рассматривает судебные акты в качестве основания для изменения категории земли. Кроме того, суд не определил, в черту какого населенного пункта входит данный участок. Этот факт заметили Росимущество и лесники, которые стали интересоваться: что это за населенный пункт такой? Все три ведомства — Рослесхоз, Роснедвижимость и Росимущество — подали в суд, чтобы зарегистрировать право федеральной собственности на этот участок. Не смогли. Были выданы правоудостоверяющие документы в пользу того гражданина, и было решение суда, которое оказалось обойти невозможно".