Отрезной палисад / Журнал "Коммерсантъ Деньги"

03.04.2014

Чем грозит горожанам приватизация дворов

В Москве полным ходом идет межевание придомовых территорий: часть из них переходит в собственность владельцев квартир, а часть — в распоряжение городских властей. Жильцы переделом дворов недовольны: одни тем, что придется платить за палисадник, в котором сосед выгуливает собаку, другие — тем, что этот палисадник у них отняли и могут вместо него что-нибудь построить.

Возвращаясь недавно с работы, корреспондент "Денег" неожиданно попал в эпицентр стихийного митинга микрорайонного значения. Несмотря на позднее время, во дворе дома собралось несколько десятков жильцов, которые бурно дискутировали о судьбе их придомовой территории. Обсуждалась вероятность того, что ТСЖ может потерять землю вокруг дома (плотно заставленный машинами двор с детской площадкой в центре). По крайней мере, по утверждению активистов ТСЖ, в соседнем районе, на "Войковской", именно так и произошло.

Из рук в руки жильцы передавали какой-то ксерокопированный документ, оказавшийся проектом межевания квартала. На нем, несмотря на плохое качество картинки, по уверениям активистки, было хорошо видно, сколько отрезали у того дома земли и перевели в так называемую территорию общего пользования. "Пока собственники не чухнулись, мэрия переделывала проекты межевания этих территорий по всей Москве",— утверждала одна из активисток. По ее словам, процесс передела придомовых территорий носит в столице массовый характер. И если у ТСЖ отберут землю, то власти на месте детской площадки тут же разрешат построить еще один дом. "В лучшем случае сделают для нас в нашем же дворе платную парковку",— шумела активистка.

Волнение жителей можно понять. В конце февраля стало известно, что лидеры партий "Яблоко" Сергей Митрохин и "Демократический выбор" Владимир Милов предложили руководителю департамента городского имущества (ДГИ) Москвы Владимиру Ефимову обсудить изменение концепции проводимого в настоящее время межевания территории застроенных кварталов города. По мнению депутатов, продвигаемые сегодня московскими властями проекты предполагают отделение значительной части придомовых территорий, на которых впоследствии может быть разрешена уплотнительная застройка.

"Деньгам" удалось выяснить, в какой стадии находится этот процесс. Как рассказали в ДГИ, работы по межеванию проведены уже на 24 тыс. га из 35 тыс. га территорий жилых кварталов. По всем этим проектам проведены публичные слушания, на которых жильцам предлагались два проекта межевания на выбор: с учетом придомовой территории или фактически по периметру дома. А в этом году департамент планирует завершить межевание оставшихся 11 тыс. га земли. Уже заключены государственные контракты на проведение этих работ. Актуализация проектов межевания, по уверениям ДГИ, будет проходить с проведением публичных слушаний.

Похоже, гражданам стоит внимательно следить за этими слушаниями, чтобы не получить на месте детской площадки очередную многоэтажку. Ведь многие до сих пор уверены, что защищены законом, по которому дому полагается определенная территория и отобрать ее никто не вправе.

Действительно, еще в 2005 году, когда в силу вступил Жилищный кодекс, владельцы жилья в многоквартирных домах автоматически получили право собственности на общее имущество и помещения многоквартирного дома. В их число вошли чердаки, подвалы, лестницы, оборудование (лифты), земельный участок. Границы этого участка были определены еще при строительстве дома. БТИ вело учет всех объектов и определяло площадь территории каждого жилого дома. И до тех пор пока власти города не затеяли новое размежевание территорий, у собственников этой земли не было особых проблем.

Не так пометили территорию

Началась атака на придомовые территории с психологической обработки жильцов. Активно продвигалась идея о том, что чердаки и подвалы каждому включат в платежку — и придется дорого платить за то, чем фактически не можешь пользоваться. В ДГИ говорят, что помимо уплаты налогов за владение этими квадратными метрами придется осуществлять "самостоятельное финансирование работ, связанных с содержанием земельного участка, к числу которых относится ремонт асфальтного покрытия, уборка территории от мусора, льда и снега, вывоз мусора, обеспечение безопасности элементов детских и спортивных площадок, а также уход за зелеными насаждениями".

И это действительно так. Но, с другой стороны, получив эти объекты в собственность, жильцы могли бы использовать их с выгодой для себя. "Если градостроительные нормы не нарушаются и площадь позволяет, вы можете построить там все, что угодно, что хочет ТСЖ: хоть футбольное поле, хоть зоопарк, хоть платную парковку для транспорта",— говорит доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ Дмитрий Хаустов.

Неудивительно, что первыми тревогу забили представители ЖСК и ТСЖ, которые рачительно относятся к своей инфраструктуре. "Людей целенаправленно вводят в заблуждение, чтобы они согласовывали проекты с минимальным участком земли. Простой пример: наш офис находится между "Пушкинской" и "Маяковкой", в Трехпрудном переулке. Здесь как раз не так давно стоял вопрос о межевании земли. И, как потом жители выяснили, во дворе планировалось строительство дома. При этом жильцам навязывалась идея, чтобы отмежеваться по кромке дома",— говорит москвич Юрий Павлов, активно участвующий в жизни своего ТСЖ. А что касается будущего налога, в ДГИ сообщили "Деньгам": согласно расчетам для разных серий домов, налог в среднем составит в Москве 1500-2000 руб. в год для квартиры площадью около 70 кв. м, или около 150 руб. в месяц.

Тот факт, что при проведении нового межевания придомовых территорий случаются нарушения, "Деньгам" подтвердил муниципальный депутат Северного Измайлово Дмитрий Барановский. По его словам, специалисты Москомархитектуры так провели межевание в одном из кварталов его района, что у 25 из 30 домов территория теперь не соответствует нормативам. А всего в этом квартале отрезали у домов 9 га. Правда, как рассказал Барановский, в том случае удалось добиться правды. Проводились публичные слушания, по итогам которых было вынесено решение о корректировке проекта в части приведения площади участков вокруг жилых зданий в соответствие с нормативом.

У тех, кто пропустил публичные слушания, остается один выход — суд. Так, например, ЖСК ГААНТ подал в арбитражный суд Москвы заявление о признании недействительным проекта разделенного жилого квартала в районе улицы Академика Королева к ГУП "ГлавАПУ Москомархитектуры", комитету по архитектуре, Москомархитектуре и ДГИ Москвы.

История ЖСК ГААНТ такова. Кооператив получил землю под застройку еще в 1965 году. И все эти годы спокойно платил земельный налог за территорию, указанную в паспорте БТИ. Не так давно несколько жителей дома получили гражданский иск от префектуры, которая хотела снести их гаражи. В процессе рассмотрения в суде этого дела ЖСК получил копию проекта межевания квартала, подготовленного Москомархитектурой, и неожиданно для себя выяснил, что из первоначального плана земельного участка исключена часть земли, предоставленной ЖСК ГААНТ в бессрочное безвозмездное пользование. Причем, как утверждает в своем иске ЖСК, никаких публичных слушаний о планировке территорий властями не проводилось. "И в самое ближайшее время такая же проблема затронет 2500 московских ЖСК. На юго-западе уже есть протестное движение против подобного "межевания", к примеру район Теплый Стан, ЖСК "Октябрьский" и пять-шесть ближайших к нему ЖСК",— говорит исполнительный директор Ассоциации ТСЖ и ЖСК Евгения Юнисова.

Так что суды в ближайшее время могут быть завалены подобными исками. И у этих исков неплохие судебные перспективы. "Проект межевания выступает лишь основанием для дальнейшего внесения сведений в Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Поэтому вне зависимости от того, что у вас утвержден проект межевания, до тех пор пока не будут внесены границы в ГКН, граница существует в прежних координатах. Более того, если проектом межевания вдруг предусмотрено уменьшение площади, то это противоречит 35-й статье Конституции: никто не может быть лишен своего права собственности. У вас право собственности возникло на земельный участок с 2005 года — с введением в действие Жилищного кодекса. И, независимо от того как проект межевания откорректировал эту границу, право собственности на тот земельный участок, который поставлен на кадастровый учет, никуда не исчезает. Лишить этого права можно только по суду — с рыночной компенсацией и с заблаговременным предупреждением",— уверяет Дмитрий Хаустов.

Поле битвы — земля

В общем, бороться за свой двор можно независимо от того, что у вас — ТСЖ, ЖСК или муниципальная хрущевка. Но сначала надо узнать, какая именно общедолевая собственность принадлежит собственнику квартиры. Сделать это довольно легко. "Собственники могут получить в Кадастровой палате кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и кадастровый паспорт помещения, являющегося общим имуществом в многоквартирном доме",— сообщили "Деньгам" в Росреестре. В кадастровом паспорте указываются все характеристики земельного участка. "В графе "Сведения о правах" кадастрового паспорта земельного участка указываются имеющиеся в государственном кадастре недвижимости сведения о правах на земельный участок (вид права, правообладатель, доля в праве)",— говорят в Росреестре. Получить утвержденный властями проект межевания территории квартала можно в Москомархитектуре. В ДГИ утверждают, что проекты нового межевания можно посмотреть и на электронном атласе Москвы. И если в этих документах обнаружатся изменения не в вашу пользу, можно смело подавать иск в суд.

В борьбе за придомовую территорию жильцов может поджидать и еще один сюрприз. Коммуникации, которые, как считается, принадлежат либо собственникам жилья, либо государственным сетевым компаниям, на самом деле могут им не принадлежать. "Есть много проблем с сетями, которые расположены на придомовых участках. Очень часто эти объекты являются, по сути, бесхозными",— говорит исполнительный директор НП "ЖКХ Развитие" Алексей Макрушин. Более того, они являются рыночным объектом. "Это объект недвижимого имущества, и его можно продать, сохранив при этом его функции",— рассказывает генеральный директор компании "Проект-2018" Алексей Назаренко. И в процессе межевания эти сети могут обрести хозяина. А кто им станет и какую назначит плату за их использование, можно только предполагать.