Квартира с лужайкой / Журнал "Коммерсантъ Деньги"

05.09.2011

Таунхаус недалеко от МКАД — привлекательная альтернатива московской квартире. За те же деньги покупатель получает больше метров, плюс блага загородной жизни. Правда, выбирать такой объект стоит с особой тщательностью, иначе можно столкнуться с отсутствием обещанной инфраструктуры и проблемами c оформлением в собственность придомовой территории.

Дача городского типа

Таунхаус, или городской дом,— вполне подходящий вариант для тех, кто хочет проживать за городом, не забираясь в дальнее Подмосковье, но стеснен в средствах и не может позволить себе покупку коттеджа. Формат таунхауса напоминает квартиру — это секция в сблокированном доме, причем каждой секции полагается небольшой придомовой участок земли. Большинство поселков с таунхаусами находятся в пределах 20-25 км от МКАД. Поскольку таунхаус главным образом приобретается как замена городской квартире, время, необходимое, чтобы добраться до места работы,— один из важнейших параметров.

Популярность таунхаусов в последнее время только растет. По оценкам компании Vesco Consulting на конец августа 2011 года, таунхаусы предлагались в 79 поселках. При этом 16 из них позиционируются как монопоселки — там есть только таунхаусы, в остальных подобные строения соседствуют с коттеджами. Наиболее богатое на таунхаусы направление — Новорижское шоссе. По оценкам риэлторов, здесь сосредоточено 30-40% общего количества профильного предложения.

Застройщики, оценив перспективность такого формата, проводят реконцепцию многих проектов: вместо коттеджей застраивают поселки таунхаусами. Правда, при таком подходе нередко страдает качество предлагаемых объектов. "Как правило, под таунхаусы застройщики отводят не самые благоприятные территории: вдоль дорог, с видами на ЛЭП и другие объекты негативного соседства. Например, на Новой Риге до четверти поселков таунхаусов имеют изъяны в плане ближайшего окружения",— предупреждает руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки, партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин.

Наиболее востребованный лот — таунхаус небольшой площади, 80-200 кв. м, с прилегающим участком не более трех соток. Эксперты говорят, что многие девелоперы отказались от предложения больших площадей, и зачастую популярные ранее три сотки земли придомовой территории сокращаются до одной. Выбранный курс на минимизацию позволяет застройщикам предлагать таунхаусы по цене однокомнатной квартиры в спальных районах Москвы: от 4,5 млн руб.

Хотя риэлторы фиксируют увеличение стоимости таунхаусов, на докризисный уровень этот показатель так и не вышел. По оценкам компании Vesco Consulting, по итогам 2008 года средняя стоимость квадратного метра таунхауса составляла $3251, сейчас — $2388. "Минимальные ценовые предложения — до 6 млн руб. за объект — можно найти в поселках "Европейская долина-2", "Теплый стан" и "Апрелевка-парк". Сейчас застройщики осознают, что массовый спрос приходится на бюджет до 7 млн руб., и делают все, чтобы вписаться в эти рамки. В данном случае правильная цена обеспечивается за счет небольших площадей таунхаусов — 80-120 кв. м и невысокой стадии готовности поселков",— рассказывает коммерческий директор компании "Загородный проект" Алексей Гусев.

Естественно, чем раньше клиент решит вложиться в таунхаус, тем меньше будет стоимость. "На раннем этапе строительства сейчас можно купить секцию за 4,5 млн руб., на стадии коробки — уже за 5,4-5,6 млн. Кроме того, небольшие метражи быстро раскупаются, и к концу строительства остаются крупные по площади варианты. Они стоят дороже и из-за размера, и в силу того, что этап проекта — завершающий. За таунхаус 160-200 метров в высокой стадии готовности придется отдать уже 7,5 - 7,8 млн руб.",— говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость".

По сравнению с квартирой, таунхаус требует гораздо больше средств на содержание. Стоимость обслуживания зависит от уровня поселка, где таунхаус находится, площади и степени благоустройства общественных территорий, разнообразия инфраструктуры, перечня сервисных функций эксплуатирующей компании. В среднем, без учета коммунальных услуг, стоимость обслуживания на объектах экономкласса составляет $150-200, бизнес-класса — $200-500, а премиум-класс может потребовать до $1 тыс. в месяц. Еще один немаловажный момент — плотность застройки поселка. "Чем меньше таунхаусов расположено в поселке, тем больше плата за каждую отдельную секцию",— говорит Алексей Гусев.

Одна из основных проблем многих поселков с таунхаусами — отсутствие необходимой инфраструктуры. Как правило, застройщик, заявляя о проекте, представляет весьма обширный список предполагаемых объектов. Как правило, разнообразие инфраструктуры зависит от размера поселка. Небольшие зачастую предлагают лишь минимум удобств — детские площадки, служба безопасности и услуги эксплуатирующей компании. В масштабных проектах, включающих несколько сотен таунхаусов, обычно предусмотрены торговые точки, предприятия сферы услуг, развитый "детский" сервис, рестораны, спортивные центры.

Однако нередко заявленные объекты так и остаются на бумаге. Объяснить это можно тем, что возведение инфраструктуры — удовольствие не из дешевых. Поэтому застройщик приступает к реализации этой части проекта уже после продажи объектов недвижимости. Кроме того, после кризиса маржа застройщика между себестоимостью и продажной ценой объекта невелика, что вынуждает их экономить на инфраструктуре.

Риэлторы невыполнение планов по инфраструктуре склонны объяснять не жадностью и недобросовестностью застройщиков, а экономической целесообразностью. "Застройщик начинает создавать инфраструктуру, когда большинство жилых объектов уже продано. Чтобы инфраструктура работала эффективно и окупала себя, в поселке должно проживать не менее 150 семей. В большинстве таких поселков даже спустя три-четыре года после завершения строительства семей только 60-70% предполагаемого количества. Поэтому непосредственно после сдачи поселка эффективность инфраструктуры будет невысока: можно построить спа-салоны и магазины, но они не найдут достаточного количества клиентов. Сейчас хорошая инфраструктура есть в поселках на Новой Риге. Это направление меньше загружено транспортом, так что жителям этих поселков доступна вся инфраструктура западной части Москвы. Плюс здесь есть крупные ТРК (например, "Павлово-Подворье"), которые тоже являются альтернативой собственной инфраструктуры в поселке",— рассказывает Дмитрий Халин.

В большинстве случаев в поселках не предполагается наличие детских садов или школ. Однако в некоторых открываются детские клубы, где родители могут оставить ребенка на несколько часов. Чтобы не получить в итоге неприятный сюрприз (обещали построить спорткомплекс, а его как не было, так и нет), следует выбирать поселок с уже готовой инфраструктурой, либо внимательно исследовать окрестности на предмет ее наличия.

Вопрос о земле

Землю, которая прилагается к таунхаусу, риэлторы считают важнейшим преимуществом этого формата. Размер прилегающего участка серьезно влияет на окончательную стоимость жилья. Однако его оформление может доставить немало хлопот. "Вообще, законодательного понятия "таунхаус" не существует — есть понятие "индивидуальный блокированный дом", либо "квартира в индивидуальном блокированном доме". Можно оформить домовладение и как квартиру, и как дом. Например, домовладения в поселке "Барвиха Club" раньше оформлялись как квартиры, а позже мы перешли на оформление их как домов",— рассказывает Владимир Яхонтов.

Однако со статусом, который получил таунхаус при оформлении, непосредственно связана возможность перевести в собственность кусок земли. "При покупке таунхауса нужно смотреть, какой статус ему присвоил девелопер: квартира это или самостоятельное строение. Если это квартира — а так оформляется большинство таунхаусов — то права на землю у покупателя нет, и оформить придомовую территорию в собственность не получится. Сблокированные таунхаусы — это обычный многоквартирный дом, положенный набок. Нет участков под домом или рядом с домом по отдельности. Представьте, что газон перед вашим домом поделили жители первого этажа. Это один участок",— говорит директор центра развития недвижимости "Румб" Денис Владиславлев.

В некоторых случаях, например, когда застройщик не владеет землей, а только арендует ее, покупатель тоже сможет пользоваться землей только на правах аренды. "Если покупатель может только арендовать придомовую территорию, стоимость ежемесячной аренды будет составлять не более 1-2 тыс. руб. Обычно стоимость аренды рассчитывается застройщиком пропорционально количеству имеющихся объектов: например, если в поселке площадью 10 га находится 100 объектов, то одну сотую часть стоимости аренды застройщик будет перекладывать на покупателя",— рассказывает Дмитрий Халин.

Есть и другие особенности, которую могут омрачить покупку. "Важно отметить, что как и в случае с покупкой квартиры, люди часто обращают внимание на метраж — жилая площадь без учета балконов и т. д. В случае с таунхаусами следует иметь в виду, что застройщики очень часто меряют площадь по контуру внешних стен, то есть по внешним границам помещения и даже по кромке. Тем самым они обманывают клиента: пишут 200 кв. м, а на самом деле получается 120-130, а это уже существенная разница. То есть, обязательно стоит обращать внимание на порядок образования коммерческой площади для покупателя при продаже. Другой очень важный момент — это когда застройщик не оформляет в собственность землю под таунхаусом (мы не говорим о проектах в рамках Москвы). Такие проекты встречаются в Московской области, при этом стоимость их довольно серьезная — более $500 тыс. Таунхаус отличается от квартиры в Москве именно тем, что покупатель получает еще и землю в свое пользование, это придомовая территория, как правило, 2-5 соток. Если земля в собственность не оформляется, стоит десять раз подумать — нужно ли вам все это, ведь обслуживание все равно будет дороже, чем в случае с городской квартирой",— дает совет Константин Романов, генеральный директор Vesco Realty.