Бездомная земля / Журнал "Коммерсантъ Деньги"

13.06.2011

Участки без подряда приобрели особенную популярность во время кризиса, когда покупатели пытались сэкономить всеми возможными способами. Однако и сейчас перспектива купить землю и неспешно строить на ней дом своей мечты весьма актуальна. Правда, чтобы желание сэкономить не обернулось огромными расходами, необходимо проявлять максимум бдительности при заключении сделки.

В самый разгар кризиса земельные участки без подряда разлетались как горячие пирожки. Сейчас, по данным компании "Инком-недвижимость", доля проектов с предложением участков без подряда на рынке Подмосковья составляет 56% общего количества коттеджных поселков. Объясняется это довольно просто. Крупные землевладельцы, которые продавали большие площади девелоперам, столкнулись с тем, что у девелоперов не стало возможности реализовывать свои планы. В результате, чтобы как-то компенсировать свои расходы, землевладельцы были вынуждены перейти на розничную торговлю.

Для покупателей такой вариант оказался весьма привлекательным. В условиях кризиса и отсутствия свободных средств они не готовы были платить одновременно и за землю, и за дом, а вот возможность купить землю и постепенно строить жилье была весьма заманчивой. Покупатель приобретает участок земли, к которому девелопер обязуется подвести необходимые коммуникации — электричество, воду, канализацию, газ. При покупке участка обязательно нужно уточнять, входит ли в заявленную цену последующее подключение к этим сетям: в некоторых случаях за эту услугу придется платить дополнительно.

Преимущество участков без подряда заключается в возможности начать строительство в любое время, хоть сразу после оформления бумаг, хоть через несколько лет. А главное, можно построить дом по собственному проекту. "При самостоятельном строительстве (с привлечением стороннего строительного подрядчика) можно сэкономить около 30% стоимости строительства. Однако важно понимать, что придется тщательно контролировать весь процесс строительства, а это потребует массу времени и сил. Так что выбор остается за покупателем",— говорит управляющий партнер "Миэль — загородная недвижимость" Владимир Яхонтов. "Многие люди хотят построить свой дом сами. Все готовые проекты очень стандартизированы, в них не могут быть учтены пожелания и вкусы каждого покупателя. Например, во многих готовых проектах нет бассейна, а вот у жителей нашего коттеджного поселка "Серебряная подкова" есть возможность обзавестись бассейнами, поскольку участки они обустраивают сами",— рассказывает Дмитрий Власов, руководитель отдела продаж Центральной девелоперской компании.

Стоимость участков без подряда складывается из традиционных факторов, характерных для всего рынка загородной недвижимости: удаленность от МКАД, транспортная доступность, направление, природная красота места, уровень коттеджного поселка, обеспеченность инфраструктурой. При этом проекты, которые находятся далеко от Москвы, но при этом располагаются в хорошем живописном месте с богатой инфраструктурой, могут быть дороже, чем объекты вблизи Москвы, но в менее привлекательном месте. Например, в поселке "Есенино" по Киевскому направлению (15 км от МКАД) стоимость сотки составляет 300 тыс. руб.— проект находится на начальной стадии. Чуть подальше, в 25 км от МКАД, в поселке "Апрелевка-парк" стоимость сотки составляет порядка 400 тыс. руб. Однако здесь есть все коммуникации, дороги, налажена инфраструктура.

Набор коммуникаций и инфраструктура разнятся от поселка к поселку. По пути на дачу можно встретить множество привлекательных объявлений, которые обещают участки без подряда стоимостью от 10 тыс. руб. за сотку. По мнению экспертов, такое вполне возможно. Однако тут следует учитывать несколько моментов. Во-первых, участок будет располагаться далеко от Москвы. Во-вторых, в рекламе заявлена не окончательная цена участка, а цена самой земли — без учета стоимости коммуникаций. Понятно, что итоговая стоимость сотки будет несколько выше. "Стоимость самой земли в заявленной цене минимальна. Так, в пределах 30 км от МКАД она составляет 30-50%, далее — 20%. Это происходит не за счет прокладки коммуникаций, а за счет понижения стоимости земли",— считает руководитель офиса "Сретенский" компании "Инком-недвижимость" Антон Архипов.

Соответственно, наименьшая стоимость сотки будет при минимальном наборе коммуникаций — только электричество и водопровод. Такой вариант вполне подойдет для дачи. Так, по оценкам экспертов, минимальная стоимость сотки земельного участка без подряда составляет порядка $500-1000. "Это будет участок в поселке экономкласса, что-то вроде садового товарищества, с грунтовыми дорогами, электричеством по периметру участка, за которое придется заплатить дополнительно, остальные инженерные коммуникации — в перспективе. Более продвинутый вариант — бетонная дорога, электричество, вода и забор — обойдется в $1500-2000 за сотку. При наличии газа стоимость сотки возрастет минимум до $4000-4500 при удаленности от Москвы более 50 км. Если участки расположены ближе, тогда стоимость участков начинается от $7 тыс. за сотку",— рассказывает коммерческий директор компании "Загородный проект" Алексей Гусев.

По мнению Дмитрия Бадаева, генерального директора девелоперской компании "Вектор инвестментс", участки по цене 30-60 тыс. руб. за сотку с минимальным пакетом предложения (водопровод, электричество и дорога) можно найти даже на престижных направлениях. "Участок по такой стоимости можно купить даже на Новой Риге, но только в районе второй бетонки и на расстоянии от 80 км от МКАД. Стоимость более качественной земли — 125-250 тыс. руб. за сотку. За такую цену можно получить улучшенную планировку участков, тротуары, ограждение участков в едином стиле, больший набор инженерных сетей — канализация, водопровод. Правда, при такой стоимости участок будет находиться на расстоянии 45-80 км от МКАД",— рассказывает Дмитрий Бадаев.

Например, на Новорижском шоссе в поселке "Новорижский" (23 км от МКАД) стоимость сотки составляет порядка 450 тыс. руб., коммуникации в процессе прокладки, все технические проблемы решены. В поселке "Лосиный парк" в 16 км по Щелковскому шоссе стоимость сотки начинается от 120 тыс. руб., при этом работы по прокладке коммуникаций находятся в начальной стадии.

По данным компании "Инком-недвижимость", наибольшим спросом пользуются участки либо в пределах 30 км отМКАД, либо уже далее 100 км от МКАД. Объясняется это тем, что в первом случае покупатели приобретают землю для строительства дома под постоянное проживание, и тогда главным фактором является близость к Москве и небольшая удаленность от МКАД. Второй вариант рассчитан на покупателей, которые нацелены на строительство дачи подальше от города, в живописном месте. В этом случае плюсом будет и более низкая стоимость земли. "В пределах 30 км от МКАД сотка земли оценивается в среднем в 300-400 тыс. руб., если подведены коммуникации. Например, на Новорижском шоссе стоимость сотки на таком расстоянии обойдется в 450 тыс. руб., 40 км — 300-350 тыс. руб. Для Новорижского шоссе это та зона, которая еще допускает постоянное проживание. На Киевском шоссе аналогичная сотка земли (до 30 км от МКАД) обойдется в 300-350 тыс. руб. Больше 100 км от МКАД — средняя стоимость сотки составляет 50 тыс. руб.",— рассказывает Антон Архипов.

Наименьшая стоимость участка будет в самом начале продаж, когда коммуникации не подведены. Как правило, после подведения всех коммуникаций цена возрастает на 30%. Однако, покупая участок до подведения коммуникаций, можно остаться вовсе без них. "У некоторых владельцев земли в какой-то момент возникала острая потребность в деньгах, и они продавали свои земельные активы под видом участков без подряда. Продать просто землю в чистом поле невозможно, поэтому она выдается за участок с коммуникациями. Существует серьезный риск, что эти коммуникации не будут проведены. Я могу посоветовать покупателям только одно: как можно тщательнее проверять все условия сделки и надежность компании-продавца с помощью специалистов. При покупке недвижимости желание сэкономить может привести к существенным денежным потерям в будущем, поэтому лучше довериться серьезной компании с хорошей репутацией, чтобы не беспокоиться потом о правомерности сделки",— советует Владимир Яхонтов.

По оценкам компании "Инком-недвижимость", сейчас коммуникации полностью проложены только в 25% поселков с участками без подряда. В остальных это пока лишь обещания девелопера. "Как правило, заявленный срок подведения коммуникаций к границам участка составляет полтора-два года. Однако в действительности этот срок будет в два раза больше. А срыв сроков происходит в 99% случаев. Более того, на мой взгляд, порядка 20% поселков с участками без подряда так и останутся без инженерных коммуникаций, и покупателям придется строить их за свой счет",— считает Алексей Гусев.

Чтобы не получить кусок земли с бурьяном в чистом поле, эксперты советуют покупать землю, когда инженерные сети готовы по крайней мере на 20-30%. "Как правило, технические условия на подключение коммуникаций действуют около трех лет. Продление этого срока требует много усилий, и компании этим не занимаются. И если компания не провела коммуникации в первые три года после начала продаж участков, она уже этого может не сделать",— поясняет директор центра развития недвижимости "Румб" Денис Владиславлев.

Следует проверять буквально все. Например, важно установить, изменен ли вид разрешенного использования участка для дачного строительства или для ИЖС. "Дело в том, что почти вся земля, которая сейчас продается, была когда-то сельскохозяйственной, и перевод ее в другие категории часто вызывает закономерные вопросы. Например, владелец земли мог не подать документы на преимущественное право выкупа сельскохозяйственной земли либо могла быть неправильная процедура перевода этой земли из категории сельскохозяйственной в ИЖС, мог быть не оплачен штраф за вывод земли из сельхозоборота. Иногда оспаривали правомерность скупки сельхозпаев, часто это происходило с использованием рейдерских методов. Возможны сотни моментов, которые могут повлиять на правовой статус земли, и разобраться с ними может только юрист, который специализируется именно на земельных сделках",— предупреждает Владимир Яхонтов.

Как отмечают специалисты, из-за того что девелоперам приходилось распродавать землю в экстренном порядке, иногда пренебрегая необходимыми согласованиями, покупателям бывает сложно получить разрешение на строительство дома на участке. "Деление и межевание участков регулируется законом о кадастре, а строительство участка — Градостроительным кодексом. И случается, что, распродавая большой поселок, девелопер согласовывает только его деление на участки, но не градостроительную документацию, в результате чего покупатель потом не может получить разрешение на строительство",— говорит Денис Владиславлев.

При покупке земельных участков мелочей нет. "Нужно удостовериться, что в документах прописаны именно те координаты, по которым он находится. У нас были случаи, когда клиент покупал участок, строил на нем дом, а потом выяснялось, что его участок находится на десять метров дальше. Чтобы избежать этого, нужно выставлять межевые знаки, заказывать геодезическую проверку",— советует Денис Владиславлев.

Избежать всех неприятностей можно, но для этого нужно проверять не только документацию на покупаемый участок, но и поинтересоваться о репутации девелопера. "Основной риск — это невыполнение застройщиком своих обязательств. Чтобы минимизировать риск, необходимо, во-первых, чтобы все обязательства девелопера были прописаны в договоре. Второе — надо оценить надежность девелопера, посмотреть, какие проекты он до этого реализовывал. Если это его первый проект в загородной недвижимости, полезно поинтересоваться его проектами в других сферах. Третье — надо понять, имеет ли девелопер техническую возможность проложить коммуникации, есть ли у него деньги, чтобы выполнить обязательство. Так как большинство компаний стараются финансировать возведение не за счет собственных средств, а за счет продаж, нужно отследить динамику продаж",— рассказывает Антон Архипов.